트럼프가 주택 시장에 예상치 못한 활력을 불어넣고 있다고 폴리티코가 18일(화) 보도했다.
트럼프 행정부 초기, 소비자 신뢰가 흔들리는 상황에서 주택 시장의 회복은 트럼프에게 반가운 소식이 될 것이다.
미국인들은 도널드 트럼프 대통령의 정책이 경제를 침체로 몰아넣을 것이라는 우려를 점점 더 크게 느끼고 있다. 그러나 주택 구매자들에게는 이러한 전망이 오히려 긍정적인 소식을 가져올 수 있다.
지난 몇 주 동안 30년 고정 모기지 금리가 7% 아래로 떨어졌는데, 이는 경제에 대한 부정적인 전망이 월가를 뒤흔들고 투자 계획을 혼란에 빠뜨린 결과다. 3월 첫째 주 신규 모기지 신청 건수는 전주 대비 11% 이상 급증했으며, 지난해 같은 기간보다 31% 증가해 봄철 주택 구매 성수기에 맞춰 크게 증가했다. 차입 비용 하락을 활용하려는 주택 소유자들이 증가하면서 재융자 신청도 역사적 저점에서 급증했다.
또한 정부는 지난달 신규 단독 주택 건설이 무려 11.4% 증가했다고 화요일에 발표했다.
컨설팅 회사 RSM US의 수석 경제학자 조 브루수엘라스(Joe Brusuelas)는 “경제 전반에 걸친 주택 수요의 누적된 잠재력을 과소평가해서는 안 된다”며, “한번 수요가 해방되면 전체 경제를 활성화할 것”이라고 말했다.
주택 시장의 회복은 트럼프에게 특히 중요한 의미를 가진다. 그의 새 행정부 초기부터 소비자 신뢰가 흔들리는 상황에서 이는 긍정적인 성과로 여겨질 수 있기 때문이다. 최근 몇 년간 치솟는 주택 가격과 상승하는 모기지 금리의 조합은 시장을 얼어붙게 했으며, 이는 인플레이션을 악화시키고 주택 구매 여력을 떨어뜨려 바이든 정부에 대한 유권자들의 불만을 키운 주요 원인이 되었다.
그러나 소비자들은 트럼프의 관세 정책이 기업들이 증가한 수입 비용을 소비자에게 전가하면서 다시 한 번 인플레이션을 가속화할 것이라는 우려를 나타내고 있다. 주가가 하락하고 있으며, 월가 분석가들은 예측 불가능한 새 무역 정책의 급격한 시행을 반영해 경제 전망을 하향 조정하고 있다. 최고경영자(CEO)들은 신규 투자 보류에 대해 경고하고 있고, 소비 지출도 약세를 보이기 시작했다.
전국부동산중개인협회(NAR)의 수석 경제학자 로렌스 윤(Lawrence Yun)에 따르면, 경제의 약점으로 지목되는 관세 전쟁, 불확실한 규제 환경, 혼재된 인플레이션 데이터 등이 금리를 낮추며 주택 시장에 이득을 주고 있다.
윤은 “경제 침체기에도 모기지 금리가 하락하면 주택 판매는 증가할 수 있다”며, 연방준비제도(Fed)가 올해 후반 추가로 금리를 인하할 가능성이 높기 때문에 모기지 금리 하락세는 계속될 것이라고 내다봤다.
그는 또한 “올해는 모기지 금리 하락과 주택 재고 증가 덕분에 주택 판매가 의미 있게 성장하는 해가 될 것”이라고 전망했다. 실제로 NAR에 따르면 1월 미판매 기존 주택 재고는 3.5% 증가했으며, 2월의 판매 데이터는 목요일 발표될 예정이다.
대부분의 주택 대출 금리는 10년 만기 미국 국채 수익률에 연동되는데, 이는 2월 이후 주식 시장의 혼란 속에서 안전 자산을 찾는 투자자들로 인해 급락했다. 이로 인해 모기지 금리도 하락했다.
저금리가 더 많은 주택 구매자를 끌어들인다면 경제에 도움이 되겠지만, 소비 지출이 둔화되고 소비자 심리가 계속 악화되면 경기 침체를 막기에는 충분하지 않을 수 있다.
건설업체들은 이미 주택 공급이 부족한 상황에서 관세로 인해 건설 비용이 상승할 위험에 직면해 있다. 또한 트럼프의 이민 단속은 이 분야의 노동력 감소를 초래할 수 있어 인건비 상승을 부추길 가능성이 크다. 이러한 비용 압박은 전국주택건설업협회(NAHB)와 웰스파고의 주택시장 신뢰지수를 3월에 7개월 만의 최저치로 끌어내렸다.
특히 상무부의 2월 데이터는 신규 건설이 증가했음을 보여줬지만, 신규 프로젝트 허가 건수는 0.2% 감소했다. 이는 주택 공급 부족이 지속될 수 있음을 시사하며, 많은 잠재 구매자들에게 주택 소유의 문턱을 높이고 있다.
트루이스트(Truist)의 미국 경제 책임자인 마이크 스코델레스(Mike Skordeles)는 “재고가 충분하지 않으면 구매자들은 실망하게 되며, 그 실망감은 비교적 빠르게 나타난다”고 말했다.
경제 둔화 가능성은 차입자와 대출 기관을 더 보수적으로 만들 수 있다. 뉴욕 연방준비은행이 월요일 발표한 설문조사에 따르면, 신용 승인을 받지 못할 것이라고 생각해 신규 신용 신청을 포기한 ‘좌절 차입자’의 비율이 2013년 10월 이후 최고치를 기록했다.
부동산 플랫폼 질로우(Zillow)의 수석 경제학자 스카이러 올슨(Skylar Olsen)은 인플레이션과 노동 시장 상황이 예상보다 높게 유지되면 연준이 금리를 더 오랜 기간 유지할 수 있다고 경고했다. 그는 또한 일부 주요 식료품 가격이 계속 상승하면서 “주택 구매 여력 압박이 사라지지 않았다”고 덧붙였다.
모기지은행협회(MBA)의 수석 경제학자 마이크 프라탄토니(Mike Fratantoni)는 모기지 금리 하락이 “일시적”일 것으로 예상한다고 말했다.
그는 “올해 3분기에 연준이 한 차례 더 금리를 인하할 것으로 전망한다”며, “전반적으로 고용 시장 둔화를 고려할 때 경제 전망에 대한 하방 위험이 증가했다”고 밝혔다.
대부분의 경제학자들은 여전히 올해 경제 성장이 지속될 것으로 보고 있으며, 바이든 행정부 시절의 고통스러운 인플레이션 수준으로 돌아가지는 않을 것으로 예상한다. 그러나 주택 시장의 회복세는 경기 침체가 현실화되면 빠르게 꺾일 수 있다.
전국주택건설업협회의 수석 경제학자 롭 디츠(Rob Dietz)는 “지금 시장에는 불확실성이 많다”며 “이는 기업 투자와 주택 구매 결정에 영향을 미칠 것”이라고 말했다. 그는 또한 “현재는 월별 경제 데이터의 변동성이 클 것이며, 이는 시장의 불안정을 가중시킬 것”이라고 덧붙였다.