미국의 잠재적 주택 구매자들이 모기지 금리가 한동안 떨어지기 어려울 것이란 전망이 우세해 지면서 주택구매를 주저하고 있어 향후 주택시장 전망을 불투명하게 하고 있다.
연방준비제도의 금리인하 움직임에도 불구하고 예상보다 빠른 미국경제 성장과 트럼프의 경제 계획에 대한 불안으로 금리가 높게 유지되고 있다.
많은 미국인들은 모기지 금리가 하락할 것이라는 희망에 주택 시장에 뛰어드는 것을 주저하고 있다. NBC 보도에 따르면, 30년 고정 모기지 금리가 2년 동안 6%이상 높게 유지되어 왔으며, 가까운 미래에도 그 수준을 유지할 가능성이 높다고 전문가들의 견해를 인용해 10일 보도했다.
예상보다 나은 경제성장과 도널드 트럼프 대통령 당선자의 경제 제안, 특히 인플레이션과 적자에 미치는 영향에 대한 불확실성이 합쳐져 금리가 높게 유지되고 있다. 이는 연방준비제도가 경제에서 차입을 더 쉽게 하기 위해 주요 연방 기금 금리를 낮추려는 노력에도 불구하고 그렇다.
모기지 목록 서비스 그룹인 Bright MLS의 수석 경제학자 리사 스터테번트는 6% 모기지 금리를 언급하며 “6%가 새로운 표준이 되었다.”고 말했다.
“전반적으로 금리가 하락하고 있습니다. 목요일에 연방준비제도는 비교적 낮은 인플레이션과 완화된 일자리 시장을 배경으로 주요 연방 기금 금리를 0.25%포인트 인하한다고 발표했습니다. 지난 9월에 연준은 금리를 0.5%포인트 인하했습니다. 금리를 인하하는 것은 종종 경제 전반의 다른 대출 금리를 낮추는 폭포 효과를 가져옵니다”.
웰스 파고 투자 연구소의 글로벌 고정 수입 전략 책임자 브라이언 레링은 “연준의 지난 목요일 금리 인하는 단기 대출을 기반으로 대출을 받는 모든 사람에게 유리하다”고 말했다. “여기에는 신용카드 부채를 처리하는 기업과 소비자, 때로는 자동차 구매자가 포함됩니다. 실제로 모기지 금리에는 전혀 영향을 미치지 않습니다.”
“모기지 금리는 다르게 작동합니다. 모기지금리의 움직임은 정부 채권에 대한 수요와 더 밀접하게 연관되어 있습니다. 정부채권에 대한 수요가 증가하면 모기지 금리는 떨어지는 경향이 있습니다. 하지만 팬데믹 시대의 강력한 경제 성장 덕분에 그러한 채권에 대한 수요는 약해졌습니다.”
한편, 경제전문가들은 미국 예산적자 증가와 미국 정부가 더 많은 부채를 발행해야 할 잠재적 필요성에 대한 우려로 인해 정부 채권을 매수하려는 투자자의 의욕이 더욱 약해졌다고 말하고 있다.
지난주 5일 트럼프가 대선에서 승리하면서 그러한 우려가 더욱 커졌다. 분석가들은 트럼프가 약 3조 달러 규모의 상품에 일괄 관세를 부과한다는 계획이 인플레이션을 재점화할 수 있다고 경고했다. 그러나 트럼프 선거 캠프는 관세가 인플레이션을 유발할 것이라는 생각에 반대하며, 첫 번째 행정부에서 관세를 인상한 과거 성과를 언급했다.
그러나 이러한 관세의 범위는 트럼프가 최근에 제안한 것보다 훨씬 작았다는 점에 주목할 필요가있다. 다른 경제학자들은 관세가 더 온건한 효과를 낼 수 있다고 믿는다. 그러나 세금 감면을 연장하거나 확대하는 것과 같은 트럼프의 다른 제안은 수요가 다시 가열되면 이자율을 스스로 높일 수 있다.
모기지 은행 협회의 수석 경제학자 마이크 프라탄토니에 따르면 경제가 트럼프의 관세의 영향을 견뎌낼 만큼 강하다면 모기지 금리가 더 높아질 수 있다. 특히 정부에서 더 많은 돈이 시스템에 흘러들면 더욱 그렇다고 보고 있다.
프라탄토니는 지난주 목요일에 고객에게 보낸 메모에서 “투자자들은 다소 강력한 경제성장, 더 높은 인플레이션, 더 큰 예산적자를 걱정한다.”고 지적했다. 이때문에 “금리는 내년에 상당히 좁은 범위 내에 머물 것이며, 경제성장과 보다 자극적인 재정 또는 통화 정책에 따라 모기지 금리가 상승하거나 그 반대인 경우 낮아질 것”이라고 전망했다.
모기지 금리는 지난해 가을에 인플레이션과 경제성장이 모두 팬데믹 시대의 최고치였던 거의 8%의 정점에서 하락했다.
그러나 여전히 높은 금리는 주택 시장의 대부분, 특히 기존 주택 판매에 독점적 지위를 부여했으며, 전국부동산협회(National Association of Realtors)에 따르면 9월에 14년 만에 최저치로 떨어졌다.
Pantheon Macroeconomics의 미국 수석 경제학자 Samuel Tombs는 최근 메모에서 “9월 기존 주택 판매 수준이 낮은 것은 주로 허리케인 헬렌이나 다가오는 선거가 아니라 매우 높은 모기지 금리 때문이다”라고 적었다. 그는 “앞으로 볼 때, 주택 시장 활동은 2025년까지 상당히 침체될 것으로 예상한다”고 덧붙였다.
톰스는 이자율 환경이 “고정” 효과를 만들어 현재 모기지 보유자가 기존 주택을 구매했을 때의 낮은 이자율(현재 평균 약 4%)을 포기하지 않으려 한다고 말했다.
그는 “결과적으로 대부분의 기존 주택 소유자는 집을 옮길 경우 이자 지불이 급증하여 그대로 머물려는 큰 인센티브가 생긴다”고 말했다.
잠재적인 구매자에게 희망의 빛은 주택 공급이 천천히 증가하는 추세에서 찾을 수 있으며, 이는 또한 팬데믹 시대 초반에 나타났던 급격한 주택 가격 상승을 식히는 데 도움이 되었다. 다양한 미국 시장에서 주택을 구매하는 데 어려움의 정도를 나타내는 NBC 뉴스의 주택 구매자 지수는 이제 3개월 연속 완화되었다.
그러나 주택재고가 지역 간에 여전히 큰 차이가 있으며, 전반적인 추세는 최근에 다시 둔화되고 있다. 이 모든 것이 주택 구매자에게는 구택구매에 어려운 조건으로 이어질 것으로 전망되고 있다.